Acomptes et échéancier CCMI : combien payer et quand ?

L’essentiel

Avant la signature du CCMI, aucun versement ne peut être exigé ou accepté.

Un dépôt de garantie prévu au contrat est plafonné à 3 % et placé sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage.

À défaut de ce dépôt, des paiements avant l’ouverture du chantier sont possibles dans des limites strictes, avec une garantie de remboursement.

Pendant le chantier, les pourcentages légaux sont des plafonds cumulés. L’étape doit être réellement achevée avant paiement.

En présence de réserves à la réception, jusqu’à 5 % du prix peut être consigné jusqu’à leur levée.

Règles vérifiées le 10 novembre 2026 pour le CCMI avec fourniture de plan. Le contrat de construction préfabriquée, soumis à un échéancier spécifique, n’est pas traité ici. Cette information générale ne remplace pas un avis juridique personnalisé.

Quel est l’échéancier légal d’un CCMI avec fourniture de plan ?

L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation fixe le montant maximal du prix convenu qui peut être exigé à chaque étape :

Stade réellement atteint	Total maximal payé	Paiement supplémentaire maximal depuis l’étape précédente
Ouverture du chantier	15 %	15 %, dépôt de garantie éventuellement inclus
Achèvement des fondations	25 %	10 %
Achèvement des murs	40 %	15 %
Mise hors d’eau	60 %	20 %
Achèvement des cloisons et mise hors d’air	75 %	15 %
Achèvement des équipements, de la plomberie, de la menuiserie, du chauffage et des revêtements extérieurs	95 %	20 %
Solde selon les conditions de réception	100 %	5 %

Le mot important est « maximal ». À l’achèvement des fondations, le constructeur peut avoir reçu au total jusqu’à 25 % du prix convenu. Il ne peut pas demander 25 % en plus des 15 % déjà versés. Le nouvel appel de fonds représente donc au plus 10 % si le plafond précédent a été intégralement utilisé.

Exemple sur un prix convenu de 200 000 €

À l’ouverture du chantier, le total maximal est de 30 000 €. Aux fondations, il passe à 50 000 € : l’appel supplémentaire est donc de 20 000 €, et non de 50 000 €. Le même calcul s’applique à chaque étape. Le solde final représente 10 000 €. Cet exemple porte sur le prix convenu au contrat, pas sur le terrain ni sur les travaux confiés à d’autres entreprises.

Que peut-on vous demander avant l’ouverture du chantier ?

Deux mécanismes sont souvent confondus : le dépôt de garantie consigné et les paiements directement reçus par le constructeur avec une garantie de remboursement.

Le dépôt de garantie : 3 % au maximum

Le CCMI peut prévoir un dépôt de garantie. Selon l’article L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, son montant ne peut pas dépasser 3 % du prix de la construction indiqué au contrat.

Cette somme est déposée sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme habilité. Elle s’impute ensuite sur les premiers paiements. Elle doit être restituée sans retenue ni pénalité si les conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai prévu ou si le maître de l’ouvrage se rétracte.

Les paiements couverts par une garantie de remboursement

Lorsque le contrat ne prévoit pas ce dépôt de garantie conforme, l’article R. 231-8 permet de prévoir un paiement maximal de 5 % du prix à la signature, puis un autre paiement maximal de 5 % à la délivrance du permis de construire.

Une attestation de garantie de remboursement doit alors être annexée au contrat. Cette caution solidaire couvre notamment l’échec des conditions suspensives, l’absence d’ouverture du chantier à la date convenue et l’exercice du droit de rétractation. Elle prend fin à l’ouverture du chantier.

Dans tous les cas, aucun versement ne peut être demandé ou accepté avant la signature du contrat ni avant que la somme soit exigible. Un intitulé commercial comme « frais de réservation » ou « avance d’étude » ne permet pas de contourner cette règle.

Comment vérifier un appel de fonds avant de payer ?

Un calendrier prévisionnel ne suffit pas. L’exigibilité dépend de l’état d’avancement réel. Avant d’autoriser votre banque à débloquer les fonds :

Lisez l’étape mentionnée. Elle doit correspondre à un stade légal, pas à la formule vague « travaux en cours ».
Contrôlez le chantier. Demandez une visite si l’étape annoncée ne paraît pas atteinte.
Recalculez le cumul. Incluez tout ce qui a déjà été payé et le dépôt de garantie imputé.
Donnez votre accord écrit à la banque. L’article L. 231-7 l’exige pour chaque échéance réglée par le prêteur.
Gardez les preuves. Conservez l’appel de fonds, vos échanges et des photographies datées.

En cas de doute, demandez des explications écrites et, selon l’enjeu, un constat par un professionnel indépendant.

Quand payer ou consigner les 5 % restants ?

Le paiement du dernier 5 % dépend de la réception, lorsque le maître de l’ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserves.

Vous êtes assisté par un professionnel à la réception

Si un professionnel habilité vous assiste et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde est payable à l’issue de la réception. Si des réserves sont inscrites au procès-verbal, il est payable à leur levée. Jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consigné dans l’intervalle.

Vous réceptionnez sans professionnel

Si vous n’êtes pas assisté, le solde est payable dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception, à condition qu’aucune réserve n’ait été formulée. Durant ce délai, vous pouvez signaler par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les vices apparents non relevés le jour de la réception, conformément à l’article L. 231-8.

Avec des réserves, le solde est payable à leur levée. La somme, limitée à 5 %, est consignée auprès d’un tiers accepté par les deux parties ou, faute d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire. L’ANIL explique cette consignation.

Décrivez chaque réserve dans le procès-verbal : pièce, emplacement et défaut constaté. Ajoutez des photographies si possible.

Les pièges à éviter avec les acomptes du CCMI

Additionner les pourcentages

15 %, puis 25 %, puis 40 % sont des plafonds cumulés. Utilisez la troisième colonne du tableau pour contrôler chaque nouvel appel.

Payer une étape seulement annoncée

Un appel de fonds ne prouve pas l’achèvement. Vérifiez avant d’autoriser le déblocage.

Verser de l’argent sans la garantie requise

Pour les paiements de 5 % à la signature et au permis, contrôlez l’attestation de garantie de remboursement annexée au CCMI.

Confondre consignation et non-paiement

Le solde de 5 % est consigné selon la procédure légale. Le constructeur ne peut pas conditionner les clés au paiement direct d’un solde valablement consigné, comme le rappelle l’ANIL.

Signer la réception trop vite

Inspectez chaque pièce et testez les équipements accessibles. Si vous êtes seul, utilisez le délai de huit jours pour signaler les vices apparents oubliés. Faites-vous assister en cas de désordres importants.

Questions fréquentes

Un constructeur peut-il demander 25 % en plus à l’achèvement des fondations ?

Non. À cette étape, le total exigible est plafonné à 25 % du prix convenu. Si 15 % ont déjà été payés, l’appel supplémentaire ne peut donc pas dépasser 10 %, sous réserve que les fondations soient réellement achevées.

Le dépôt de garantie est-il toujours obligatoire ?

Non. Le contrat peut prévoir un dépôt plafonné à 3 % sur un compte spécial. S’il n’en prévoit pas, des paiements avant chantier peuvent être stipulés dans les limites de 5 % à la signature et 5 % au permis, avec une garantie de remboursement annexée.

Peut-on garder les 5 % sur son compte en cas de réserves ?

Le mécanisme prévu par le Code est la consignation. La somme, au plus égale à 5 % du prix, est remise à un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire, jusqu’à la levée des réserves.

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